1. Poner sus finanzas en orden.
Esto supone que tiene que valorar su capacidad de endeudarse, bien con un préstamo, sus ahorros y sus ingresos presentes y futuros. Todo ello le permitirá saber qué inversión esta capacitado para hacer.

2. Familiarizarse con las hipotecas.
Es muy importante encontrar la entidad bancaria adecuada para financiar y negociar el préstamo hipotecario. Debe elegir el préstamo que mejor se adapta a sus necesidades, el tipo de interés fijo o variable, las comisiones que tiene, etc.

Debe tener en cuenta los aumentos que puede tener a lo largo del tiempo de su cuota mensual.

3. Determine sus preferencias y necesidades.
Para evitar perder el tiempo tiene que saber dónde quiere comprar su vivienda y el presupuesto máximo con el que puede contar.

Esto le evitará perder el tiempo haciendo visitas innecesarias a inmuebles que no va a comprar.

4. Aprende a trabajar con las agencias inmobiliarias.
Las inmobiliarias representan a los clientes que venden su vivienda.

Tenga en cuenta que la inmobiliaria tratará de vender la vivienda por el precio más alto posible. Así su comisión será mayor. Y si trata directamente con el propietario se ahorrará la comisión de la inmobiliaria.

Hay que tener en cuenta también que hay propiedades que solo se venden a través de agencias inmobiliarias puesto que los particulares que las ponen en venta no desean atender a todos aquellos a los que les interesa visitar su propiedad con las molestias que ello les acarrea y prefieren que esta labor la realice un agente inmobiliario llevándose este una comisión por la venta.

Por ello tiene que saber buscar a través de inmobiliarias y entre particulares.

5. Buscar casa.
Hay varias formas para buscar casa:

• Busque en agencias inmobiliarias.  Tenga en cuenta que la agencia inmobiliaria le ofrecerá aquellos pisos que más le interesa vender. No le ofrecerá todos los pisos, sino aquellos que tengan más posibilidades de venderse según el criterio de la propia inmobiliaria.
• Busque en los anuncios clasificados de revistas y prensa local.
• Busque en los portales inmobiliarios de Internet y anuncios clasificados.
• Busque los carteles que haya en las fachadas de los barrios donde a usted le interese vivir.
• Busque en los carteles ubicados en lugares muy concurridos (supermercados, panaderías, calles muy céntricas,…)

6. Valore la vivienda en su conjunto.
Hay que valorar las necesidades de espacios actuales y futuras previsibles. Tiene que contar únicamente con la superficie útil real, al margen del trastero, zonas comunes, garaje, galerías, etc. Y valore la posibilidad de cerrar espacios abiertos para aprovechar ese espacio para otros usos.

Aunque el promotor o el constructor le den todas las garantías respecto a la construcción de su vivienda, usted debe prestar atención a:

• Los acabados en general (ventanas, aislantes, materiales, persianas, puertas...).
• Baños y cocina. Calidades de zonas que van a ser de uso intensivo: baños, cocina, etc. Aislamiento exterior respecto a las viviendas vecinas y exterior. España tiene fama de ser un país muy ruidoso. Evalúe la protección anti-ruidos de su vivienda: doble cristal de las ventanas, calidad de las puertas, tamaño de las paredes limítrofes. Haga una prueba de ruido.
• Temas técnicos. Si tiene dudas déjese aconsejar por amigos que entiendan de temas de construcción o consulte a un experto. Muchas casas tienen mayores riesgos de asentamientos, grietas, humedades etc. que un experto puede predecir.

Tenga cuidado con las preinstalaciones y equipamientos. Hoy en día muchas viviendas llevan preinstalaciones de cocinas, baños, aire acondicionado, calefacción, gas, antenas parabólicas, seguridad, alarmas,… No se deje impresionar porque muchos de estos avances tecnológicos le harán cambiar los equipamientos antes de lo que cree con el coste que ello conlleva.

La orientación de la vivienda es un tema importante, una vista bonita,… tenga en cuenta que quizás vaya a vivir 20 ó 30 años. Pero una buena orientación de su casa le ahorrará dinero en calefacción o aire acondicionado. Visite la casa que le interesa a varias horas del día y estudie el movimiento del sol en otras estaciones del año.

Intente que figure en el contrato todo aquello que le han dicho o prometido. Si es una vivienda de obra nueva y no está terminada, es importante que recoja con detalle todas aquellas infraestructuras y equipamientos que el promotor le indica que su vivienda va a tener. Importante detallar, calidades, etc.

Gastos mensuales de la casa: el pago mensual de la hipoteca es una carga importante pero además de ello hay que mantener la vivienda; facturas y recibos de agua, gas, electricidad, teléfono, comunidad…

Tenga en cuenta que en algunas urbanizaciones los gastos de la comunidad de vecinos se disparan todavía más dependiendo de la entidad de la zonas comunes (metros cuadrados de jardines, piscina, otras instalaciones comunes, portero, seguridad...). Lo mismo ocurre con los impuestos en relación con el inmueble, su ubicación y su tamaño.

Tenga en cuenta el entorno. No es suficiente valorar la vivienda. Los servicios del entorno le acabarán afectando porque terminará por ir a los restaurantes más cercanos, al parque los domingos, o el colegio de los hijos.

7. Haga una oferta.
Piense que si ha visto una vivienda que le gusta y va a hacer una oferta, recuerde que debe estar seguro de que le van a conceder el préstamo hipotecario.  Las entidades financieras exigen una tasación previa de la vivienda y normalmente le ofrecen el 80% del valor de la tasación. Aproveche la tasación para hacer una inspección técnica de la casa.

• Petición del título de propiedad (generalmente una escritura) al propietario. El propietario debe acreditarle ser el titular de la propiedad.
• Situación en el Registro de la Propiedad: pida una certificación registral para averiguar si la vivienda está efectivamente inscrita a nombre del vendedor y si está libre de cargas (basta una nota simple del registro). Si existieran cargas, exija que el vendedor las cancele previamente.
• Temas importantes: Preste atención a si la vivienda está al corriente del Impuesto de Bienes Inmuebles, Cuotas de la comunidad de propietarios, o estuviera sujeta a arrendamientos o alquileres. Recuerde que estas obligaciones pasan al comprador si previamente no se resuelven.
• En viviendas nuevas: la vivienda debe tener resuelta su situación en relación con: Cargas urbanísticas, licencia de obras y cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación.

8. No deje problemas sin resolver para última hora.
Conforme se cierra el plazo para hacer el contrato o, finalmente, la escritura hay que resolver todas las cuestiones pendientes. No improvise nada. Desde compromisos del vendedor (cargas registrales, pagos reparaciones) o con su entidad financiera (disponibilidad del préstamo para pagos, etc.).

De cara al contrato de compraventa a través de documento privado:

• En el caso de arras o señal, consulte a un experto o abogado a efectos del recibo, indicando el concepto por dicho pago, y su inclusión en el contrato dentro del precio total de la vivienda que quedará registrado en la escritura.
• Si va a firmar un contrato de compra – venta con el propietario de la vivienda o con un representante debidamente acreditado, obtenga con anticipación un borrador del contrato a firmar y consulte a un experto. Lea detenidamente el contrato, especialmente las clausulas de penalización en caso de no cumplir los plazos recogidos en el mismo, o por no realizarse finalmente la compra por algún motivo. También cómo se cargan los pagos de gastos, impuestos, etc.
• Hay examinar con detalle la forma en la que quedan establecidas las condiciones de pago y las características de la vivienda.

El contrato se firmará por duplicado, uno para el vendedor y otro para el comprador.

DATOS DE INTERES
Tenga en cuenta que al precio de compra de la vivienda deberá añadirle aproximadamente un 10% más en conceptos de gastos de distinto tipo.

IVA (Impuesto sobre el valor añadido) El IVA en el caso de bienes inmuebles (viviendas) solo grava las viviendas de obra nueva y primera transmisión.  El importe se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio que figure en la escritura.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Es un impuesto que varía en cada comunidad autónoma. Grava la compraventa de vivienda de segunda mano o sucesivas.

El impuesto comprende:

• Transmisión de bienes inmuebles.
• Constitución o cesión de derechos reales sobre inmuebles (salvo los de Garantía).
• Actos o contratos que comprendan muebles e inmuebles, sin especificar la parte de valor que a cada clase corresponda.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Grava los documentos notariales, en este caso la propia escritura de compraventa. Es un gravamen que se aplica a los actos formalizados en documentos públicos, inscribibles y con cuantía economía como es el caso de las compraventas de viviendas y las hipotecas.

Actos notariales. Es otro gasto a tener en cuenta.